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温州市鹿城区人民政府办公室关于印发温州市鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则的通知

文号: 温鹿政办〔2017〕27号 发布机构: 鹿城区政府办公室

    各街道办事处、镇人民政府,区政府直属各单位:

    《温州市鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则》已经九届区政府第2次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真执行。

     

    温州市鹿城区人民政府办公室

    2017年3月29日

     

    (此件公开发布)

    温州市鹿城区征收集体土地涉及房屋补偿

    实 施 细 则

     

    为规范鹿城区行政区域范围内集体土地征收涉及房屋补偿工作,保障房屋所有权人的合法权益,根据《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》(温政发〔2013〕101号)和《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》(温政发〔2012〕19号),结合我区实际,制定本细则。

    第一章  调查登记

    第一条  合法产权房屋的权属、面积和用途以房屋权属证书记载的内容确定。

    第二条  对未依法登记取得房屋权属证书的未经登记建筑在入户调查时,应以有固定界址、可独立使用的建筑为基本单元进行登记。调查结果经公示后,方可作为签订房屋补偿协议的依据。

    未经登记建筑经认定可视为合法的,建筑面积和用途等以认定为准。

    第三条  同一产权人名下在同一改造范围内有多处合法产权房屋的,可按房屋权属证书个数分别计户。多人共有的房屋计为一户。同一当事人名下的未经登记建筑与其用途相同的合法产权房屋合并计户。名下无合法产权房屋的当事人(包括配偶),其用途相同的未经登记建筑合并计为一户。

    第四条  共有房屋(夫妻共有除外)同时满足以下条件的,经实施单位同意后方可给予分户签订协议:

    (一)分户后每户应安置套内建筑面积不小于60平方米;

    (二)共有人须凭实施单位公函共同委托公证机构对共有人之间相互认可各自份额可自由处置的约定进行公证。

    共有房屋分户后,10平方米套型差和户均增购优惠政策只能享受一次。

    第二章  补偿方式及内容

    第五条  房屋所有权人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

    第六条  房屋所有权人选择货币补偿的,旧房价值补偿由具有法定资质的房地产评估机构根据征地房屋补偿方案批复公告之日房地产市场评估价评估确定。经认定为可视为合法的住宅未经登记建筑,评估单价参照合法产权住宅房屋扣减200元每平方米确定。

    第七条  房屋所有权人选择产权调换的,由实施单位在征地房屋补偿方案确定的集中安置区块内进行安置。产权调换房屋建筑面积不得小于旧房合法及可视为合法建筑面积,但房屋所有权人要求小于旧房面积的除外。房屋所有权人应当按征地房屋补偿方案批复公告之日房地产市场评估价值结算新房和旧房的差价。

    第八条  搬迁费根据合法及可视为合法房屋建筑面积结合搬迁费标准计算,具体标准由征地房屋补偿方案确定。住宅、营业或者办公用房的搬迁费每户不低于1000元。实行产权调换的,搬迁费计算二次。

    第九条  产权调换过渡期限为房屋所有权人签约腾空房屋并交付验收合格之月起24个月。安置房为高层建筑的,过渡期限为房屋所有权人签约腾空房屋并交付验收合格之月起36个月。产权调换过渡期间周转房原则上由房屋所有权人自行解决。

    第十条  产权调换过渡期间临时安置费根据合法及可视为合法房屋建筑面积结合临时安置费标准计算,具体标准由征地房屋补偿方案确定。合法及可视为合法住宅房屋临时安置费每户每月低于675元的,按675元计算。实施单位逾期未提供安置房的,自逾期之月起按逾期当年标准的二倍支付临时安置费。住宅房屋临时安置费翻倍后每户每月仍低于675元的,按675元计算。由实施单位提供周转房的,除继续提供周转房外,还应当自逾期之月起按照逾期当年标准支付临时安置费。

    实行货币补偿的,临时安置费按补偿协议签订当年标准一次性计算6个月。实行产权调换的,安置房交付后装修期临时安置费按安置房实际交付当年标准一次性计算6个月。

    第十一条  实行产权调换的,房屋所有权人应当在实施单位提供的套型档次内选定安置房套型。安置房套型按建筑面积确定。房屋所有权人选择分套安置的,分套剩余面积不得小于实施单位提供的最小套型面积。

    第十二条  房屋所有权人在规定的期限内签约并腾空房屋交付验收合格的,均视为“并列第一”搬迁,安置房认购时,应当先通过抽签产生认购顺序号,再根据认购顺序号先后依次认购定位。未在规定的期限内签约并腾空房屋交付验收的房屋所有权人应当在“并列第一”搬迁的房屋所有权人认购定位完毕后,再根据各自腾空房屋先后顺序依次在套型档次内认购房源。

    安置房认购定位通知等发出后,房屋所有权人未在规定时间参加安置房认购定位的,由实施单位指定安置房源并将指定的安置房源情况书面告知房屋所有权人。安置房建成交付时,经实施单位书面通知,房屋所有权人仍未在规定时间内办理安置房交付结算手续的,应当停止计发临时安置费。

    第三章  奖励与补助

    第十三条  房屋所有权人在规定的期限内签订房屋补偿协议并按期搬迁腾空,经实施单位验收合格的,可按照本章规定给予奖励、补助。

    第十四条  住宅房屋实行产权调换的,合法及可视为合法房屋按重置价结合成新(含房屋室内装饰装修)给予补偿,具体由具有法定资质的房地产评估机构评估确定。

    第十五条  房屋所有权人合法住宅、营业、办公用房建筑面积可按200元每平方米给予腾空奖励、按1200元每平方米给予连片奖励。选择产权调换的,腾空奖励和连片奖励应在办理安置房结算时兑现。

    第十六条  住宅房屋所有权人选择产权调换的,可按下列方式之一给予安置:

    (一)1:1等面积方式:按合法及可视为合法房屋套内建筑面积确定应安置的套内建筑面积。

    (二)“一三落地”方式:房屋所有权人系改造范围内本村在册常住农户,其本人或直系血亲已就该房屋取得“合法宅基地审批手续”,或其本人已就该集体土地上的房屋取得房屋权属证书,或该集体土地上的房屋建造于1984年1月5日《城市规划条例》施行前的,可按房屋的合法宅基地建筑基底面积不大于三倍的方式,确定应安置的套内建筑面积。

    (三)人均保底方式:2012年1月9日前户籍已登记在改造范围内且至人均保底安置申请截止日尚未迁出或注销的房屋所有权人及其单方直系血亲及配偶中,属本村在册常住农业户籍人口的,可按人均24平方米(另有房产的合并计算,下同)的方式确定应安置的套内建筑面积;属在册常住非农业户籍人口的,可按人均16平方米的方式确定应安置的套内建筑面积。在房源许可情况下,属本村在册常住农业户籍人口的,可增购至人均套内建筑面积40平方米;属在册常住非农业户籍人口的,可增购至人均套内建筑面积24平方米。

    第十七条  本细则第十六条确定的应安置面积购买价格按下列规定计算:

    (一)按第十六条方式安置的,应安置的套内建筑面积中与原合法产权房屋套内建筑面积相等部分,按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的40%(上限3800元每平方米,下限3000元每平方米)计价;与原可视为合法房屋建筑面积相等部分按前述价格提高200元每平方米计价。

    (二)按第十六条第二项规定方式安置的,应安置的套内建筑面积扣减原合法及可视为合法房屋套内建筑面积后增加的部分,按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价。

    (三)按第十六条第三项规定方式安置的,农户人均24平方米套内建筑面积、非农户人均16平方米套内建筑面积扣减应安置套内建筑面积扣减原合法及可视为合法房屋套内建筑面积后增加的部分,按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价;其余增购的套内建筑面积按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%计价,但不得低于前述价格。

    第十八条  住宅未经登记建筑经认定不属于可视为合法但符合下列条件之一的,可给予优惠购买住宅安置房。购买的套内建筑面积按相关凭证记载的面积确定,购买价格按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价:

    (一)未办理合法用地手续,但已经规划部门处罚并缴纳市政基础配套设施费的;

    (二)持有规划部门颁发的规划用地许可证,但未缴纳市政基础配套设施费的;

    (三)房屋位于1988年版《温州市旧城控制性详细规划》所规定的旧城区范围以外,但持有规划部门出具的临时建设工程规划许可证的;

    (四)持有原房管部门颁发的临时房屋证书或者个人建房批准书的;

    (五)持有1998年12月31日以前由乡镇人民政府审批的个人建房加层审批手续的;

    (六)持有原瓯海县人民政府颁发的宅基地使用权证的;

    (七)持有“合法宅基地审批手续”,但不符合“一三落地”条件的。

    第十九条  住宅未经登记建筑经认定不属于可视为合法但符合下列条件之一的,相应面积可按重置价结合成新率(含房屋室内装饰装修)评估后给予奖励补偿,并享受腾空、连片、临时安置费和搬迁费奖励:

    (一)符合第十八条第一项的,根据凭证记载的面积和现状房屋中常规结构建筑面积,按就低原则确定可奖励补偿的套内建筑面积。

    (二)房屋建造于1990年4月1日至1998年12月31日期间且已取得“合法宅基地审批手续”的,根据1998年12月31日前已建成的常规结构建筑面积和“合法宅基地审批手续”记载的建筑占地面积,按就低原则确定可奖励补偿的套内建筑面积。逾期安置的,奖励补偿面积临时安置费不得翻倍。

    (三)房屋建造于1990年4月1日至1998年12月31日期间且已取得1998年12月31日以前由乡镇人民政府审批的个人建房加层审批手续的,根据1998年12月31日前已建成的常规结构建筑面积和加层审批手续记载的建筑面积,按就低原则确定可奖励补偿的套内建筑面积。逾期安置的,奖励补偿面积临时安置费不得翻倍。

    第二十条  住宅房屋所有权人可凭本人户口簿享受一次户均增购住宅安置房套内建筑面积40平方米优惠政策,并且一本户口簿只能享受一次户均增购。多人共有住宅房屋的共有权人合并只能享受一次户均增购。一对夫妻只能享受一次户均增购。户均增购价格按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的80%计价(下限4200元每平方米)。

    第二十一条  住宅房屋所有权人选择产权调换的,在安置房交付时,按下列规定办理认购和结算手续:

    (一)采取期房安置的,可按套内建筑面积确定安置房套型档次。

    (二)征地房屋补偿方案确定的安置房为改造范围外集中安置区块期房的(以下简称集中安置房),采取模拟的方式确定房屋所有权人在改造地块内安置房(以下简称模拟安置房)总套内建筑面积和该部分面积应缴购房款,再根据征地房屋补偿方案批复公告之日市场评估比准价通过等值方式换算确定与模拟安置房相对应的集中安置房套内建筑面积。

    (三)房屋所有权人认购的安置房建筑面积超过协议应安置建筑面积(众用分摊系数按实计算),超出部分建筑面积在10平方米以内部分,按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价;超出建筑面积在10平方米以上部分按认购当月安置房市场评估比准价的80%(下限4200元每平方米)计价。

    (四)因期房住宅安置房实测面积小于认购时预测面积造成房屋所有权人认购的安置房实际建筑面积不足协议应安置建筑面积的(众用分摊系数按实计算),不足部分建筑面积按认购当月安置房市场评估比准价扣除相应面积应缴购房款后,予以货币收购。

    (五)集中安置房与改造范围位于不同行政村或不同街镇范围的,可按征地房屋补偿方案批复公告之日模拟安置房套内建筑面积价值扣减该部分面积购房款后金额的5%给予奖励。

    (六)协议应安置期房套内建筑面积所对应的实际众用分摊面积购房款随相对应的套内建筑面积同价计算。

    (七)采取现房安置的,通过模拟的方式确定房屋所有权人模拟安置房建筑面积(众用分摊系数按0.25计算,不含10平方米套型差)和应缴购房款,再根据征地房屋补偿方案批复公告之日模拟安置房与现房安置房的价值结算差价。

    (八)期房住宅安置房的层次、朝向差价应按实另行结算,现房安置房实行“一房一评”。

    第二十二条  住宅用房货币补偿奖励与补助参照《温州市鹿城区房屋征收住宅市场化安置实施细则(试行)》(温鹿政办〔2015〕70号)执行。

    营业用房和办公用房实行货币补偿的,按旧房市场评估价值的25%给予奖励。经认定符合“住宅变更营业用房”条件的,按营业用途补偿房屋所有权人时,应当扣减改变功能收益金。

    第二十三条  原房屋经认定符合“住宅变更营业用房”条件,但其底层住宅改变功能建筑面积超出规划许可证或房管部门“1995”图卡记载的营业用房建筑面积的,超出部分可按原房屋营业功能市场评估价20%给予经济补助。

    第二十四条  不符合“住宅变更营业用房”认定条件的合法或可视为合法住宅房屋,属下列情形之一的,不再给予优惠购买营业安置用房,但可根据底层改变功能的建筑面积(不得超过20平方米),按相应标准给予经济补助:

    (一)现持有商业工商营业执照且有效期累计已达到15年或者至征地房屋补偿方案批复公告之日已连续有效满10年的,按原房屋营业功能市场评估价20%给予经济补助。

    (二)现持有商业工商营业执照且有效期累计已达到10年或者至征地房屋补偿方案批复公告之日已连续有效满5年的,按原房屋营业功能市场评估价15%给予经济补助。

    (三)现持有商业工商营业执照且有效期累计已达到5年或者至征地房屋补偿方案批复公告之日已连续有效满3年的,按原房屋营业功能市场评估价10%给予经济补助。

    因政府部门通知暂停办理相关手续致使商业工商营业执照无法延续的,暂停之日至征地房屋补偿方案批复公告之日期间可计入经济补助计算期限。

    第四章  住房保障安置

    第二十五条  改造范围内具备鹿城区户籍的住宅房屋所有权人符合低收入住房困难家庭条件的,如在规定的期限内签订房屋补偿协议并按期搬迁腾空经验收合格的,可在改造同时给予住房保障安置。

    第二十六条  住房保障应当以家庭为单位,由房屋所有权人在征地房屋补偿方案批复公告之日起20日内向实施单位提出书面申请并提交相关材料。

    申请人家庭成员包括申请人的配偶以及未婚子女(离异人员的子女监护权归属以离婚协议或生效的司法文书为准)。与申请人共同生活的父母可以作为申请家庭成员。

    第二十七条  低收入家庭指申请人或其家庭成员持有下列有效凭证之一的家庭:

    (一)民政部门颁发的《最低生活保障家庭救助证》;

    (二)民政部门颁发的《困难家庭救助证》、残联颁发的《残疾人特困证》、总工会颁发的《困难职工家庭特困证》;

    (三)民政部门核定的《低收入家庭收入核定证》。

    第二十八条  住房困难家庭是指申请人及其家庭成员人均住房建筑面积在15平方米以下(含)的家庭。

    下列住房应计入申请人家庭成员人均住房面积核定范围:

    (一)私有住房(包括按政府优惠政策购、建的住房,共有产权住房属于其所有的部分);

    (二)承租的公有住房(包括国家直管公房和单位自管公房);

    (三)实行产权调换的征收(拆迁)待安置住房;

    (四)已签订购房合同并经房屋登记部门备案的期房;

    (五)申请家庭拥有的非住宅房产参照地税部门对该套房产的评税价格(无评税价格的,按申请家庭委托的专业评估机构出具的评估价格)折算成同地段住宅面积并计入家庭住房面积;

    (六)其他可以认定的住房。

    第二十九条  低收入住房困难家庭可按下列标准给予住房保障,不再享受套型差与户均增购优惠:

    (一)改造范围内原房屋属合法或可视为合法建筑的,可由实施单位按人均18平方米且不小于45平方米的建筑面积予以保障。安置房建筑面积45平方米以内部分不结算差价,超出部分按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价。

    (二)改造范围内原房屋均不属于合法及可视为合法,但建造于1998年12月31日之前且系申请人及其配偶、父母、子女唯一房产,如申请人户籍登记在改造范围内的,可由实施单位按人均18平方米且不小于45平方米的建筑面积予以保障。安置房建筑面积45平方米以内部分按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的40%(上限3800元每平方米,下限3000元每平方米)计价,超出部分按征地房屋补偿方案批复公告之日安置房市场评估比准价的60%(上限6000元每平方米,下限4200元每平方米)计价。

    第三十条  保障性住宅安置房具体房源由实施单位指定。指定房源在改造地块以外的,采取在改造地块内模拟安置后根据征地房屋补偿方案批复公告之日市场评估价等值置换方式处理。置换的房源超出模拟安置房价值部分,按安置当月安置房市场评估价结算。

    第五章  附则

    第三十一条  本细则第十六条第二项所述“改造范围内本村在册常住农户”包括以下类型:

    (一)房屋所有权人户口簿内(含同址分户)至少有一人为改造范围内本村在册常住农户;

    (二)房屋所有权人因土地征用、户籍制度改革或农村集体经济股份制改革已办理“农转非”手续,但仍全额保留其村级集体经济分配权益且未享受到政府住房优惠政策(包括福利房、房改房、经济适用房、住房货币化补贴等)的;

    (三)户口登记在改造范围内的常住定销户。

    第三十二条  本细则所述“合法宅基地审批手续”包括以下类型:

    (一)集体土地使用权证;

    (二)1982年2月国务院公布《村镇建房用地管理条例》之后审批取得、经认定为真实有效的“农村私人建房宅基地呈报表”(以下简称“四份表”),且未办理土地确权登记的。乡镇人民政府仅审批个人建房加层的除外;

    (三)因违法用地被国土部门处罚并已作价购回的住宅房屋未取得土地使用权证,但经区国土部门核实已按当时政策缴纳土地使用权证办理的相关规费(造地专项资金、造地费、耕地占用税、土地损失补偿费、水利交通建设费、土地管理税费等)的。

    第三十三条  本细则第十六条第二项所述“合法宅基地建筑基底面积”按下列规定确定:

    (一)已办理土地确权登记的,根据集体土地使用权证记载的建筑占地面积确定。

    (二)未办理土地确权登记但持有“四份表”的,按“四份表”记载的建筑占地面积确定(现状为空地的部分应予以扣除)。

    (三)未取得合法宅基地审批手续,但常规结构住宅房屋建造于1984年1月5日《城市规划条例》施行前的,根据常规结构住宅房屋建筑占地面积确定。

    (四)本条第一项或第二项记载的建筑占地面积小于房屋权属证书记载的占地面积时,可按照房屋权属证书记载的占地面积计算。

    第三十四条  “四份表”的合法性等认定按照《鹿城区农村私人建房宅基地呈报表认定要求和程序》(温鹿政办〔2014〕162号)执行。

    第三十五条  人均保底安置的人口审定等按照《鹿城区房屋征收人均保底安置人口审定办法》(温鹿政办〔2016〕41号)执行。

    第三十六条  住宅变更营业用房认定标准参照《温州市鹿城区国有土地上房屋征收涉及住宅变更营业用房认定及补偿办法(试行)》(温鹿政办〔2015〕13号)执行,房屋所有权人应当在征地房屋补偿方案规定的期限前向实施单位提供住宅变更营业用房认定所需材料。

    第三十七条  工业用房补偿标准参照《温州市鹿城区国有土地上工业用房征收补偿实施细则》(温鹿政办〔2016〕58号)执行,但不再给予货币补偿款部分或全额折抵购买安置用房。

    工业用房内用于生产的设施设备原则上应凭购置(建)发票或登记入账等原始凭证予以确认。确因发票遗失、未登记入账或租赁工业用房而无法提供购置(建)原始凭证的,可由实施单位会同具有法定资质的评估机构通过摄像等方式进行现场取证后,由实施单位对生产设施设备清单进行确认,并由评估机构按确认后的清单进行评估。

    第三十八条  宗教、庙宇、祠堂等其他特殊用房按照《温州市区宗祠寺观教堂等房屋征收与补偿的若干意见(试行)》(温政办〔2016〕95号)执行。

    第三十九条  地下室等与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物由具有法定资质的评估机构根据建造成本评估后予以货币补偿。

    第四十条  实施单位可对房屋所有权人的下列财产给予补助:

    (一)单相电表每只补助210元,三相电表每只补助700元。

    (二)固定电话凭报停或移机证明,每台给予补助108元。

    (三)有线电视凭有线电视站证明,每户给予补助300元。

    (四)独立报装的水表每只补助780元。

    (五)宽带网络凭报停或移机证明,每户给予补助158元。

    (六)集体土地上的道坦(空地)按120元每平方米给予补助,水泥地补助标准可提高至150元每平方米。

    第四十一条  藤桥镇、山福镇(含鹿城轻工产业园区管委会)集体土地征收涉及房屋补偿的,安置房结算价格由区人民政府另行确定。

    第四十二条  本细则自2017年4月1日起施行。

    《鹿城区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法补充规定(一)》(温鹿政办〔2012〕136号)、《鹿城区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法补充规定(二)》(温鹿政办〔2012〕292号)、《鹿城区城中村改造与农房改造集聚建设实施办法补充规定(三)》(温鹿政办〔2013〕160号)、《鹿城区城中村改造房屋征收(置换)有关规定》(温鹿政办〔2014〕139号)同时废止。本细则施行前已公布实施的征地房屋补偿相关政策与本细则不一致的,以本细则为准。